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抵赖“地产反哺” 地铁公司的TOD算盘
22城累计卖地约1.77万亿元，同比降落超越三成，较2021幼年卖地约9000亿元。此中，中央国资成为拿田主力，土拍托底景象较多。22城中央国资拿地金额占比达到42%，超越了央国企的37%，平易近企该比例则仅为16%。
正在一众央国企的身影中，还呈现了另一股新兴权力——地铁公司。往年前11个月，深圳地铁以741亿元全口径新增货值，位列拿地榜第12位；广州地铁则紧随厥后，新增货值589亿元，远超于今年。
除了深圳地铁以及广州地铁外，厦门轨道交通、杭州地铁、沈阳地铁、合肥轨道交通、姑苏轨道交通等也都正在年内频频出镜，悄然成为“拿地小户”。要晓得，这正在今年是鲜少见到的。
北京商报记者统计发现，深圳第三批次集中供地中，深圳地铁60.38亿元拿下3宗地块，奉献超50%的成交额；杭州第三批次集中供地中，杭州地铁一举拿下2宗地块，耗资超35亿元；沈阳第二批次集中供地中，10宗胜利出让的地块，沈阳地铁单独斩获8宗；往年5月广州首批集中供地中，广州地铁拿下了4宗地块，耗资165.19亿元。
一样是正在往年5月，成都轨道团体公布首张TOD舆图，正式暴光首批16个TOD名目区域散布及名目特性，很有“官宣”的象征。
站城交融的时机
最近几年来，北上广深等年夜都会都正在交通站场区域打造站城TOD，其暗藏的微小机会，也愈来愈失去市场认可，而抢占机会的条件就是“先一步”的土地储蓄。地铁公司“风起云涌”的面前，也将TOD模式推向新的低潮。
所谓TOD即以公共交通为导向的开发模式，打造站城交融综合体，激励轨道交通地上公开空间综合开发行使。依据国度倒退变革委7月12日印发的《“十四五”新型城镇化施行计划》(如下简称《计划》)，明白提出支持TOD模式，打造站城交融综合体。
今朝已有多个都会方案启动轨道交通TOD综合开发。例如，青岛地铁提出“十四五”时期TOD开发1000亿的指标，21个重点名目方案三年内全副启动，至2024年末估计猎取土地6000亩，动员投资1000亿元；重庆提出每一年将推动5-8个TOD名目施行，方案至“十四五”末，重庆将启动TOD名目30余个；北京等地还将TOD归入保证性租赁住房名目选址范畴。
同策钻研院初级剖析师陈舒示意，相较于普通单体名目开发，TOD名目的开举事度更高。正在规典范围上，基于轨交地铁为中心开发，辐射范畴其实不仅是周边的几个名目，更是左近半径几百米，甚至地铁沿线站点。它是一个片区化的开发，需求进行整个区域甚至以及都会联系关系关系的钻研以及考察。
正在工业内容上，TOD名目通常没有是繁多的室第或贸易开发，往往以复合型综合体的形状呈现，触及多个工业业态的合营。因而正在产物规划、贸易模式甚至整个名目的开发战略城市更为复杂，需求更片面思考。“这时候候有国资布景、能够合营开发建立的地铁公司就具有打造TOD名目的劣势。”陈舒称。
正在北京有过年夜量TOD建立经历的京投倒退总裁高一轩婉言，正在TOD街区外面，有年夜量的集中式开放空间，就无机会打造超等场景。之前可能只是景观，如今融入了激烈的人文艺术、生存形式等属性，能够更好地去效劳用户、链接资本。反过去，以及流量商家做主题互动，也会为他们赋能，为他们拉新，为他们积攒更多的外围用户、粉丝资本。
被抵赖的地产反哺
今朝房地产市场的困局，次要是资金层面酿成的，发卖的不顺畅叠加融资压力，年夜少数房企抉择临时膨胀战线。但关于地铁公司来讲，此时却有了差别化劣势。
从地下市场的拿地节拍来看，资金雄厚的地铁公司其实不介怀此时买买买，而竞患上地块也有些“定制”的象征，为其TOD开发铺路。借助TOD开发，能够活泼低迷的土拍市场，推进房地产市场的复苏，也能为地铁公司带来的可观利润。
当下各都会的地铁公司，仅靠本身主业务务，年夜少数都是盈余的，每一年需求依托高额的当局补贴去维持。据统计，2021年从24个都会地铁公司的营收利润状况来看，正在没有较量争论当局补贴的状况下，仅有5家地铁公司完成了正收益。经过鼎力倒退地产等“副业”，来反哺都会地铁建立，也被视为破局的要害。
地产剖析师严跃进示意，今朝地产“副业”已成为少数地铁公司营业支出的年夜头，此时的“低迷期”恰是他们发挥拳脚的好机会，究竟结果都有增储的需要。别的，正在中央当局的补贴之下，少数地铁公司其实不差钱。
从理论经历来看，此中最为有目共睹的，当属深圳地铁。假如没有是这轮拿地“出圈”，年夜少数人关于深圳地铁的印象，还停留正在“万科的第一年夜股东”。但现实上，尝到地产盈利的深圳地铁，曾经亲身了局涉足房地产开发营业，其旗下的深铁置业就是专门担任房地产开发营业的。
2021年，深圳地铁整年营收163.97亿元，此中，站城一体化开发95.71亿元，地铁经营39.18亿元，辨别占比58.37%、23.9%。从运营利润来看，站城一体化开发营业红利66.67亿元，地铁经营营业则盈余41.53亿元。
关于地产“副业”，包罗深圳地铁正在内的年夜局部地铁公司也其实不避忌，婉言旗下深铁置业一切综合开发收益、贸易及轨道附属资本运营收益，全副反哺深圳轨道交通建立经营，加重了当局财务压力。
泛TOD概念的Bug
有深圳地铁“珠玉正在前”，其余地铁公司也纷繁发力地产“副业”。要晓得，少数地铁公司拿下的地，都是TOD模式开发，有交通的撑持，房价天然水长船高，两头利润差非常可观。
今朝一些地铁公司也抉择自力开发，比方，杭州地铁陆续成立多家房地产开发公司；成都轨道团体也有很多本人开发的名目。但缺乏业余的撑持，懂轨道的地铁公司其实不肯定懂地产开发，因而也交了很多膏火。
较为成熟的模式仍是以协作开发为主，年夜局部名目由地铁公司拿地之后，经过股权让渡引入房地产企业参加开发。
与深圳地铁同样，广州地铁一样抉择了参股房企，于2019年景为越秀地产的第二年夜股东。但深圳地铁与万科更可能是投资的关系，TOD名目协作并无设想中那末多。而广州地铁与越秀地产协作就比拟亲密了，年夜少数名目均由前者拿地，后者合营开发，待名目成熟后，再并入后者的上市主体。
截至2022年6月末，越秀地产TOD名目总土地储蓄约359万平方米，占总土地储蓄的12.6%。期内TOD名目完成合同发卖额约120.7亿元，已有较年夜的业绩奉献。
背靠年夜树好纳凉，为此，越秀地产还专门成立了TOD钻研院，联结专家学者、行业同伴进行TOD翻新钻研。
跟着地铁公司的入局，TOD开发模式被推至高点，由此也诱发“泛TOD概念”。
“今朝略微有点公共交通，名目后缀就会加之TOD，有些名目其实基本没有达标，这也给购房者正在置业时造成困扰。并且假如只是单纯的地铁上盖，其余配套无奈同步，即使是TOD名目也很难有竞争力。”有操盘过名目的营销总通知北京商报记者，更有甚者，局部名目只存眷屋子卖了几何，应有的配套建立却其实不上心，这也会造成TOD名目的臭名化。
长周期的考验
更多的TOD操盘者也婉言，资本调和的难度、全体开发的长周期、协作同伴的没有确建都是今朝边疆TOD开发艰难的缘由。“正在中国香港、日本东京，TOD连着十几个，乃至最多的有二十几个接口，是平面都会构建的一局部，今朝边疆的TOD尚未齐全将流量与用户的地买通，贸易经营也存正在肯定的应战。”某操盘过数十个TOD名目的老总如斯评估。
中指钻研院企业事业部钻研担任人刘水示意，因为TOD名目往往与地铁轨交等相连，多为地铁上盖，触及承重、管道等成绩，施工难度弘远于普通单体名目，后期估算的预算会比拟难，并极可能正在后续进程中呈现额定的建造老本。同时，受轨交守旧、施工复杂以及人流导入周期等要素影响，名目资金投入更高，开发周期更长，全体报答也慢一些，参加房企具有的气力也要更为弱小才行。
一名不肯签字的业内剖析师则指出，TOD名目尽管前景可观，但此中潜正在的危险也没有容漠视，因为名目开发耗时长、资金投入年夜、技巧难度初等特性，假如房地产企业重磅加码，这也将成为其将来业绩增进的变量。
北京商报记者 王寅浩
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